Bilan

Des régies se lancent dans la caution

Le courtier SmartCaution vient d’être racheté par quinze sociétés immobilières. Nicolas Grange, à l’initiative de cette reprise, explique les raisons de leur entrée sur ce marché.

De g. à dr. : Jérôme Félicité-Ivanès , Etienne Nagy, Nicolas Grange, Frédéric Rossat, Thierry Rosset et Claude-Alain Paschoud.

Crédits: Lionel Flusin

L’accès à la propriété est toujours aussi difficile en Suisse, d’où le fait que le pays est composé de 60% de locataires. Et ces derniers sont de plus en plus nombreux à vouloir optimiser leurs ressources financières en évitant, par exemple, de bloquer trois mois de loyer dans une banque lors de la signature d’un nouveau contrat de location. «N’oublions pas qu’un emménagement est coûteux et que le locataire a peut-être une garantie précédente qui n’a pas encore été libérée au moment où il doit en constituer une nouvelle», explique Céline Frey, propriétaire avec sa famille de la société de cautionnement Firstcaution. Les banques, quant à elles, cherchent de plus en plus à éviter ces dépôts qui se montent en milliards et qui leur coûtent de l’argent en raison des intérêts négatifs.

C’est dans ce contexte que le secteur de la garantie de loyer a pris de plus en plus d’ampleur, comptabilisant aujourd’hui près de 300 000 clients en Suisse pour une somme d’environ 1,5 milliard de francs d’encours de garantie de loyer (la moyenne d’une garantie de loyer étant de 4200 francs). Ces montants représentent près de 5 milliards de francs d’état locatif. Quant aux clients, ils ont des profils très différents. Ils vont du jeune étudiant de 18 ans qui ne souhaite pas immobiliser son argent sur un compte bancaire à l’entreprise (PME) qui recherche de la flexibilité financière pour le développement de ses activités.

Deux acteurs principaux se partagent le marché de la garantie de loyer en Suisse. Le leader est SwissCaution, qui emploie 85 collaborateurs et enregistre à lui tout seul plus de 215 000 contrats de garantie de loyer. L’entreprise, qui fêtera ses 30 ans en 2021, fait partie de la société d’assurances Groupe Mobilière. Le deuxième acteur est Firstcaution, société indépendante détenue par la famille Frey. La compagnie d’assurances emploie 35 personnes en Suisse et enregistre 60 000 clients, dont 15% sont des entreprises.

Un troisième acteur, existant depuis quelques années, vient d’être racheté par quinze des plus grandes régies romandes. Il s’agit de SmartCaution, qui compte déjà 12 000 clients. Ce dernier avait été lancé par 45 régies genevoises il y a dix ans. La société a ensuite été revendue à Cashgate, qui a fusionné avec Cembra Money Bank. Contrairement aux deux leaders suisses, SmartCaution n’est pas une société d’assurances et n’est pas directement agréée par la Finma. Son statut est celui de courtier en cautions, dont le risque est porté intégralement par l’assurance Generali, agréée par la Finma, à qui il externalise la totalité de la gestion des sinistres.

La nécessité de se réinventer

C’est Nicolas Grange, copropriétaire de la régie du même nom, qui est l’initiateur de cette acquisition. «Nous avons décidé de nous lancer sur le marché de la caution pour plusieurs raisons», explique le régisseur. «Pour commencer, les marges de notre activité de gérant sont de plus en plus minces: les taux d’honoraires ne font que diminuer en raison d’une forte pression sur les prix et les coûts ne font qu’augmenter, de par les nouvelles réglementations (environnementales, amiante, triple vitrage, etc.) et la formation pointue nécessaire pour nos collaborateurs. Il existe également des acteurs naissants qui proposent de nouveaux services et prennent des parts de marché. Par ailleurs, des groupes financiers ont envahi notre environnement en s’attaquant à nos deux ressources principales que sont nos locataires et nos immeubles, ajoute Nicolas Grange. Nous ne pouvons pas laisser ces acteurs financiers, dont la plupart sont cotés en bourse et ne cherchent que la rentabilité, à l’instar des banques et des assurances, dicter les règles du jeu et les conditions du marché où nos locataires sont pris en otage. Dans un tel contexte, les régies sont dans l’obligation de se réinventer, de trouver de nouvelles activités et de nouvelles ressources. Le métier de régisseur pur va devenir très compliqué. Il fallait réagir maintenant, notamment à l’ère digitale. Une régie qui ne vit aujourd’hui que grâce à la promotion et au courtage n’a pas d’avenir.»

Le régisseur genevois s’est associé à Claude-Alain Paschoud, CEO du portail immobilier.ch avec qui il collabore dans Courtiers Partenaires (réseau immobilier et logiciel de courtage), pour convaincre 14 autres régies de faire partie de cette nouvelle aventure. Toutefois, la reprise de SmartCaution soulève des questions quant à d’éventuels conflits d’intérêts, estime Sophie Onkelinx, responsable communication chez SwissCaution, «notamment si certains des actionnaires privilégient leur produit». Mais le cas du conflit d’intérêts pourrait également se poser du côté de SwissCaution puisque la société appartient à La Mobilière, un des grands propriétaires immobiliers romands.

Jérôme Félicité, président du groupe Gérofinance-Dunand et administrateur de SmartCaution avec Etienne Nagy, Thierry Rosset, Nicolas Grange et Claude-Alain Paschoud, nuance. Il assure que l’ensemble des régies immobilières de SmartCaution continueront à collaborer avec les deux autres acteurs du secteur que sont SwissCaution et Firstcaution avec qui elles sont en très bons termes. Les deux entreprises travaillent notamment avec plus de 2500 agences immobilières dans toute la Suisse et avec les plus grands portails immobiliers sur internet. Sans compter que «les locataires et les propriétaires sont libres de choisir avec quelle société travailler», ajoute le professionnel de l’immobilier.

Agir «de façon responsable»

Pour Nicolas Grange, il s’agit d’entrer sur ce marché pour défendre les locataires avec des prix abordables. L’actionnariat, qui reste ouvert, compte aujourd’hui 20 régies actionnaires. Le régisseur souhaite également créer une fondation alimentée par SmartCaution afin de venir en aide à des familles dont la caution devrait être activée lors de la libération de leur appartement. «Nous voulons avant tout prendre position dans ce marché de façon responsable.»


Comment ça marche?

Cautionnement Plutôt que de bloquer trois mois de loyer sur un compte bancaire, un locataire peut faire appel à une société de cautionnement. En échange, il devra verser annuellement 5% du montant cautionné. Si un locataire quitte un appartement, qu’il y a des travaux dépassant l’usure normale ou des impayés de loyer, que le locataire et le bailleur se mettent d’accord sur un montant à régler lors de l’état des lieux, et que ce montant est dans la limite de la caution de loyer, alors tout ou une partie de la garantie de loyer est libérée en faveur du bailleur. Le locataire devra ensuite rembourser la somme versée avec la possibilité d’un aménagement de paiement.

Chantal De Senger
Chantal de Senger

JOURNALISTE

Lui écrire

Licenciée des Hautes Etudes Internationales de Genève (IHEID) en 2001, Chantal de Senger obtient par la suite un Master en médias et communication à l'Université de Genève. Après avoir hésité à travailler dans une organisation internationale, elle décide de débuter sa carrière au sein de la radio genevoise Radio Lac. Depuis 2010, Chantal est journaliste pour le magazine Bilan. Elle contribue aux grands dossiers de couverture, réalise avec passion des portraits d'entrepreneurs, met en avant les PME et les startups de la région romande. En grande amatrice de vin et de gastronomie, elle a lancé le supplément Au fil du goût, encarté deux fois par année dans le magazine Bilan. Chantal est depuis 2019 rédactrice en chef adjointe du magazine Bilan et responsable du hors série national Luxe by Bilan et Luxe by Finanz und Wirtschaft.

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