Bilan

Bureaux: les délais de vacance s’allongent

Le nombre de surfaces disponibles dans le canton de Genève augmente et la courbe n’est pas près de s’inverser. De quoi favoriser les locataires lors de la négociation des baux.
  • Avec 11  500  m² sur cinq niveaux, le bâtiment Mistral à Vernier affiche encore des surfaces disponibles. Crédits: Guillaume Mégevand
  • Le Rhône 8 à Genève proposera dès 2015 près de 12 000 m² de surfaces de bureaux. Elles ont déjà trouvé preneur. Crédits: Guillaume Mégevand
  • Addax Petroleum a signé un bail pour 9000  m² dans cet immeuble aux Hauts-de-Malagnou. Crédits: Guillaume Mégevand

«Nous assistons à une nouvelle dynamique entre l’offre et la demande. Lorsque les arrivées d’entreprises se suivaient à un rythme soutenu, les nouveaux programmes trouvaient preneur sans difficulté. Aujourd’hui, c’est l’inverse. Il faut surveiller le marché par un système de monitoring afin de trouver des locataires», relève Robert Curzon Price, CEO de Partner Real Estate.

Parmi les surfaces actuellement disponibles, on peut citer le bâtiment Mistral (11  500  m2 sur cinq niveaux) dans le nouveau quartier Gordon Bennett à Vernier. Pourtant il est neuf et déjà entièrement équipé: faux plancher, faux plafond, luminaires, moquette, etc. Idem avec le nouvel immeuble édifié à l’angle rue du Stand - rue de l’Arquebuse et qui abritait Puma Energy (groupe Trafigura).

Il propose quant à lui 3400  m2 sur des plateaux ultramodernes. Ce qui n’est pas le cas du 42, rue du Rhône, qui lui est proposé à la location sans avoir été aménagé. «Cela signifie qu’il faut envisager un investissement supplémentaire de l’ordre de 1000 à 1500  francs le mètre carré et donc de prendre un bail à long terme pour amortir cet investissement», ajoute Robert Curzon Price.

Selon les données de l’Office cantonal genevois de la statistique, le taux de vacance est passé de 0,6% en 2011 à 1,2% en 2012. Il serait d’environ 1,93% à l’heure actuelle. «Ce taux ne prend pas en compte les surfaces dont les baux arrivent à échéance et qui ne seront pas renouvelés. Dans le même registre, les surfaces proposées en sous-location ne sont pas prises en considération dans le calcul. Ainsi, si l’on se base sur l’offre réellement disponible, le taux de vacance se situe plutôt entre 2,7 et 3,2%», analysent les experts de Naef Immobilier Genève.

Effectivement, de nombreux locaux sont vides d’occupants, même si les locataires paient encore le loyer jusqu’au terme de leur bail.

Autre indication intéressante: l’offre immédiate (soit l’ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T) au second trimestre 2013 a enregistré une légère baisse comparée au premier trimestre, passant de 176  200 à 170  600 m2 sur Genève uniquement. Sauf que, selon DTZ, les projets en développement sur le marché des bureaux de Genève en 2013 se chiffrent à 46  600  m2 pour les six prochains mois.

Heureusement, certains trouvent des locataires avant même leur livraison effective: le Rhône 8 à Genève proposera dès 2015 près de 12  000  m2 de surfaces de bureaux, réparties sur six niveaux, au-dessus d’un minicentre commercial de 5000  m2 situé entre la rue du Rhône et la rue de la Confédération.

La majeure partie des surfaces fait d’ores et déjà l’objet de réservations. Idem avec l’immeuble Reverso et ses 7400  m2 à la route de Saint-Julien à Carouge, lequel sera livré dans un an. La moitié a déjà trouvé des futurs occupants vu son excellent emplacement et le nombre de restaurants à proximité.

Autre récent succès: la Caisse de prévoyance professionnelle et sociale a signé avec Addax Petroleum un bail pour les 9000  m2 disponibles dans un nouvel immeuble aux Hauts-de-Malagnou (GE), une opération menée par CBRE.

L’heure des négociations

Le niveau des prix à la location a baissé. Alors qu’il dépassait les 1000  francs pour les bureaux situés dans l’hypercentre (Rive, rues Basses, Bel-Air, rue du Rhône), voire atteignait les 1200  francs, nous sommes passés désormais à un prix plus proche des 800  francs par an le mètre carré.

Cependant, la durée de relocation observée pour ce type de surface reste en moyenne inférieure à six mois, selon Naef. Quant au prix pour un loyer au centre, mais pas dans l’hypercentre, y compris près de l’aéroport, il serait désormais d’environ 550  francs le mètre carré alors qu’il s’approchait des 650  francs en 2010.

«Les entreprises ont adopté des stratégies opportunistes en matière de déménagement axées sur une optimisation financière et spatiale. Dans ce contexte, seules les surfaces disponibles proposées à des loyers attractifs et de qualité supérieure sont rapidement louées», selon Patrick Peyrot, de la régie Naef. Son confrère Robert Curzon Price confirme: «Aujourd’hui, je passe beaucoup de temps à persuader le propriétaire de baisser ses prix pour parvenir à louer ses surfaces.»

Un des problèmes majeurs à l’heure actuelle est la difficulté éprouvée par certains propriétaires à baisser le loyer ou ce que l’on nomme la valeur faciale du bail. Ils préfèrent offrir la gratuité pendant les trois premiers mois, par exemple.

Cette solution a beaucoup moins d’incidences, car si la valeur faciale diminue, cela aura une incidence directe sur la valeur de l’objet. La négociation des baux s’est complexifiée, comme nous le confirme également l’agence de conseil en immobilier Colliers. Les propriétaires obtiennent de meilleurs crédits bancaires pour des baux à long terme. Par contre, comme cela ne va pas dans le sens de ce que souhaite la majeure partie des locataires, ceux-là veulent en contrepartie des options de sortie anticipée. 

Les nouveaux baux vont dans ce sens, avec un certain nombre de pénalités en cas de résiliation anticipée. Par exemple, si le propriétaire a offert six mois de gratuité et que le locataire souhaite quitter après trois ans déjà, il devra rembourser la moitié de la gratuité.

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

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Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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