Bilan

Ce qu’il faut savoir sur les ventes forcées

Est-il intéressant d’acheter aux enchères une villa ou un appartement? Si l’acquéreur ne va pas forcément payer moins cher que la valeur vénale, le processus a quelques avantages.
Estimée 11,685 millions, cette belle propriété sise à Hermance sera vendue aux enchères le 15 octobre. Crédits: Google Earth

Le 15 octobre prochain, l’Office des poursuites de Genève organise une vente aux enchères publiques d’une belle propriété au bord du lac, sise route d’Hermance 473A-475 à Hermance.  Cette maison de maître appartient à un financier britannique d’origine sud-africaine, Brian Myerson.

Estimée 11,685 millions de francs aujourd’hui, il l’avait acquise en 2011 pour environ 9,7 millions de francs. Il s’agit d’une parcelle de près de 5600 m2, sur laquelle se situe deux maisons, l’une récente dotée de 7 pièces, l’autre de 10 pièces construite au début du XIXe siècle.

La vente est requise par un créancier saisissant, c’est-à-dire une personne à qui l’on doit de l’argent. Cela peut être l’administration fiscale ou une ex-femme. Dans le cas présent, il semble que ce soit son ex-femme, Ingrid, qui a obtenu le divorce et à qui Brian Myerson devait verser plus de 13 millions de francs.

L’estimation de cette propriété est relativement basse puisqu’elle valorise le mètre carré à 2090 francs. Or, deux ventes «normales» sont intervenues cette année à la route d’Hermance. L’une concerne une propriété de près de 3450 m2, sise également au bord du lac, cédée pour 12,5 millions, soit 3624 francs le mètre carré.

L’autre touche une parcelle de 1366 m2 bordant la route de l’autre côté, donc sans accès direct au lac, ce qui ne l’a pas empêchée d’être vendue pour 6,882 millions, correspondant à 5038 francs le mètre carré, sans doute à cause d’un degré de vétusté du bâti bien moindre. Autant dire qu’au cas où les acheteurs ne se précipitent pas le 15 octobre à cette vente, une bonne affaire semble réalisable.

Attention aux conditions

De manière plus générale, si un bien mis en vente intéresse un acquéreur potentiel, celui-ci a tout intérêt à aller discuter avec le créancier à l’origine de la poursuite. Il pourra alors négocier préalablement avec les entités concernées et peut-être obtenir une vente de gré à gré. 

L’un des avantages des ventes aux enchères est que le processus permet de «nettoyer» les éventuelles hypothèques légales. De plus, en matière de cédules, il faut savoir que ces créances seront automatiquement radiées à hauteur du prix de vente. Impossible par contre d’éviter de payer l’émolument du registre foncier (autour de 2,5 à 3 pour mille, selon les cantons) et surtout les droits de mutation qui sont en fait un impôt cantonal avec aucune contre-prestation particulière.

Cet impôt s’élève à 3,2% pour le canton de Neuchâtel, 3% pour Genève, 2,2% pour le canton de Vaud (auquel peut s’ajouter jusqu’à 1,1% selon les communes), 2,1% pour le Jura, 1,5% pour Fribourg et entre 0,4 et 1,2% pour le Valais.

La seule économie réalisée par le biais d’un achat via une vente forcée réside dans le non-paiement des émoluments d’un notaire. Cela étant, un office des poursuites facture tout de même ses frais administratifs. 

Dans les inconvénients à relever, il est conseillé de bien lire les conditions de vente, lesquelles ne sont absolument pas négociables, contrairement aux conditions d’une vente de gré à gré usuelle.

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

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Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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