Bilan

Conseils pour acheter et louer un meublé

Un appartement équipé peut être loué jusqu’à 40% plus cher qu’un logement traditionnel. Même s’il sera rendu plus difficile d’accès dès 2020, l’immobilier de rendement reste intéressant.

  • Des états des lieux plus réguliers: 36% des contrats de location sont d’une durée maximale d’un mois.

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  • La taille moyenne des logements meublés est de 40 m2, selon Wüest Partner.

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Il y a quatre ans, Martine* et son mari perçoivent le capital d’une assurance vie. Déjà propriétaire d’une villa et d’un logement acheté pour un de ses enfants, le couple genevois se demande comment investir cet argent. Leur conseiller bancaire leur recommande d’acquérir un logement dans le but de le louer meublé. Le couple se met à la recherche d’un bien en suivant les instructions de la banque: un objet de petite taille, situé au centre-ville et à proximité de toutes les commodités. Leur choix se porte sur un appartement avec une chambre et une cuisine, dans le quartier de Saint-Jean (GE). Acquis pour 440 000 francs, l’investissement s’est avéré gagnant. «Nous louons notre deux-pièces deux fois plus cher que l’autre logement, proportionnellement à la surface, explique Martine. La différence de loyer a déjà permis de couvrir l’ensemble des frais pour plusieurs années à venir et dégage aujourd’hui un petit revenu.»

Localisation

Le cas de Martine et de son mari illustre les points essentiels à respecter pour se lancer dans un tel projet. «L’emplacement est absolument essentiel, souligne Hervé Froidevaux, directeur de la société de conseil en immobilier Wüest Partner en Suisse romande. Nous avons recensé 10 000 appartements «avec services», qui comprennent principalement des meublés, et dans deux tiers des cas ils sont situés dans les grandes villes.»

Public cible

Travailleurs expatriés, étudiants, sportifs de haut niveau, mais aussi seniors, divorcés ou patients de passage en Suisse pour un traitement médical: le profil des personnes intéressées par une solution meublée est varié, mais concerne souvent des locataires vivant seuls. De fait, la taille moyenne de ce type de logement est de 40 m2, selon les chiffres de Wüest Partner, à comparer aux 82 m2 de moyenne pour les logements standards.

Rendement

«Le loyer d’un appartement avec services de 40 m2 est en moyenne de 2500 fr., contre 1800 fr. pour un objet locatif classique de même surface», précise Hervé Froidevaux. Un surcoût de 40% qui peut cependant fortement varier en fonction du degré de services proposés et de la qualité des aménagements et des meubles. «Le rendement annuel est de 7% en moyenne. S’il ne s’agit que d’un meublé, cela représente une plus-value de 0,4% par rapport à un logement traditionnel, ce qui n’est pas énorme. Mais il s’agit d’une moyenne, avec une fourchette très grande en fonction des services proposés.»

Financement

L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (Finma) vient d’annoncer un durcissement dès 2020 des conditions d’octroi de crédits hypothécaires destinés à l’immobilier de rendement: plus de fonds propres (25% au lieu de 10%) et un temps de remboursement de la dette raccourci. Il faut par ailleurs que le projet soit autoporteur, soit que les revenus locatifs suffisent à couvrir l’ensemble des frais. «Une banque va se baser uniquement sur la partie immobilière pour établir un financement, précise Mike Jaberg, de la Banque cantonale neuchâteloise. L’infrastructure doit, pour sa part être, financée par l’acheteur lui-même ou par un autre type de financement bancaire.» Compter entre 15 000 et 25 000 fr. pour équiper un logement, selon les données établies par Wüest Partner.

Gestion

Alors que la durée moyenne de location d’un logement classique est de 7,5 ans, elle tombe à moins de six mois pour la majorité des objets meublés selon Wüest Partner: 36% des contrats de location sont d’une durée maximale d’un mois, et 20% d’une durée comprise entre un et deux mois. «Les états des lieux d’entrée et de sortie sont non seulement plus fréquents, mais aussi plus pointus», remarque Laurent Decrauzat, directeur gérance et PPE chez Rytz & Cie. Tous frais confondus, la gestion de son bien par une société de gérance se monte en général entre 5 et 6%, et jusqu’à 8%, de l’état locatif brut annuel (loyer et charges).

L’option Airbnb

Référencer son logement sur une plateforme d’hébergements de courte durée est une autre option intéressante. Mais cela implique des frais de gestion plus élevés et une baisse du taux d’occupation. «A Genève, nos studios sont loués en moyenne 80 fr. la nuit et présentent un taux d’occupation à l’année entre 70 et 80% (ndlr: soit un revenu brut de
1700 à 1900 fr. par mois)»
, explique Alexia Payot, cofondatrice de WeDoux, service de conciergerie actif sur Airbnb. En contrepartie, la startup facture à ses clients 21% du revenu de la location, y compris 3,7% de TVA et la commission de 3,3% perçue par Airbnb. «Il faut distinguer le marché du meublé de celui de la location via Airbnb, qui concurrence plutôt le secteur hôtelier, estime Laurent Decrauzat de Rytz & Cie. D’autant qu’en faire un commerce avec un changement d’occupants tous les trois jours risque vite de poser des problèmes.»

Bon à savoir

L’arc lémanique concentre les opportunités en matière de logements meublés, mais les cantons de Genève et de Vaud connaissent aussi d’importantes restrictions d’usages concernant le changement d’affectation ou le loyer. «Vous ne pouvez pas simplement augmenter le loyer en ajoutant des meubles, souligne Hervé Froidevaux, de Wüest Partner. A Genève, vous avez aussi les zones dites «de développement» où tout est contrôlé.»

Il faut également être capable de supporter la vacance de son bien, dont le taux est plus élevé que pour les logements traditionnels: 10% (contre 1,5%) en moyenne. «Il s’agit d’un investissement qui se prête mieux pour quelqu’un qui dispose de quelques réserves et qui n’est pas tenu d’obtenir un loyer qui rentre chaque mois.»

* Nom connu de la rédaction

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