Bilan

Immobilier il faut acheter

La grande interrogation du futur propriétaire reste toujours la sempiternelle question: est-ce le bon moment pour acheter son logement? Malheureusement pour tous ceux qui sont touchés par le virus de la propriété, la réponse n'est jamais univoque. Surtout dans ces périodes économiquement un peu incertaines comme ce printemps 2010. On trouve, d'un côté, les spécialistes très pointus, qui paraissent se noyer dans la complexité du paysage immobilier romand. Et de l'autre, ces sortes de rebouteux coulés dans l'optimisme pour qui l'occasion est toujours belle et le moment forcément propice à l'achat. Au final, le candidat propriétaire a de quoi tomber en pâmoison. Pourtant, il est des moyens pour ne pas verser dans l'acte de foi absolu avant d'investir dans la maison ou l'appartement de ses rêves. Les vieux sages de l'immobilier répètent toujours la même rengaine: «Il faut respecter la règle des trois S. L'important, c'est la situation, la situation et... la situation!» Une sagesse populaire que reprend en termes plus scientifiques Sara Carnazzi Weber, de la recherche du Credit Suisse: «Les spécificités de l'emplacement d'un immeuble exercent une influence déterminante sur sa valeur.» Pour chaque lieu de résidence, les économistes de l'immobilier prennent ainsi en compte une batterie de critères tels que les conditions fiscales, l'évolution démographique, la qualité de la localisation, l'attrait financier (déterminé par le revenu disponible de la population), l'accessibilité ou le volume de migration.La médication proposée par Bilan passe donc par une première posologie: même si la Suisse romande demeure une région de petite taille, son marché immobilier s'avère extraordinairement éclaté. Même le plan cantonal n'est pas le bon niveau pour apprécier la situation: il faut aller plus avant dans le détail et la proximité.«L'immobilier romand présente une incroyable diversité, source de disparités encore plus fortes, qui peuvent même se refléter sur le territoire d'une seule et même commune: à Bagnes, les tarifs changent évidemment du tout au tout entre Lourtier et Verbier! Même constat à Lausanne entre les quartiers proches du lac et ceux situés sur les hauts de la municipalité», souligne Christelle Bérard Bourban, responsable romande du Centre de formation et d'information immobilières(CIFI).La pharmacopée de Bilan permet de considérer, à douze mois de distance, l'évolution d'un appartement type (lire le descriptif complet en page 42). En d'autres termes: à quel prix se vend aujourd'hui un 41/2 pièces construit en 2009? Le scanner proposé région par région n'est pas exempt de surprises. En effet, les contractions de prix annoncées ne se retrouvent guère parmi les 120 communes analysées...Genève: la hausse a perduréLa sagesse populaire assure qu'un jour les arbres cessent de grandir. Dans le canton de Genève, on se demande quand le dicton deviendra réalité. Car si, dans la fière république, le sautier du Grand Conseil dispose d'un marronnier officiel pour décréter l'arrivée du printemps, rien de tel n'existe pour fixer un terme à la hausse continuelle des prix des immeubles. A preuve: en une année, dans les zones recherchées telles que Cologny, Vandoeuvres, Anières ou même certains quartiers de la ville de Genève, l'appartement témoin a renchéri de plus de 10%. Soit une plus-value dépassant allégrement les 125 000 francs.Il faut dire que le bout du lac réunit tous les ingrédients pour que la fièvre des prix immobiliers ne tombe pas: l'offre y est quasi nulle puisque le taux de vacance s'inscrit dans la pénurie la plus rouge, à moins de 0,25%. Pour toutes les catégories de logement, la disponibilité est en effet comparable à un encéphalogramme complètement plat, couché sur la ligne du zéro.Pis encore: la demande ne cesse de croître, puisque la population augmente régulièrement. Même avec la crise larvée vécue ces derniers mois, les prévisionnistes s'attendent à ce que Genève accueille quelque 5000 habitants supplémentaires cette année. Les conséquences de ce double effet sont patentes. «Comme en ville de Zurich, dans le canton de Genève un ménage moyen doit dépenser aujourd'hui 25% de son revenu en frais de logement pour un appartement en propriété», s'inquiète Philippe Kaufmann, de la recherche du Credit Suisse. En comparaison, moins de la moitié suffit dans le Jura ou le Jura bernois où les charges annuelles sont inférieures à 12,5%! Alors même que les revenus moyens y sont bien plus modestes.Concrètement, depuis le nouveau millénaire, les tarifs ont plus que doublé dans le canton. Tant pour les maisons individuelles que pour les appartements en PPE. «Mais, même sur une zone aussi concentrée que Genève, les disparités restent fortes entre communes prisées et localités moins appréciées: le même appartement coûtera 625 000 francs de moins à Vernier qu'à Cologny où il frôle désormais le million et demi de francs. Soit un écart de presque 75%!» calcule Christelle Bérard Bourban.Est-ce encore le moment d'acheter? Personne ne se risque à une réponse définitive. «En 2009, 170 logements supplémentaires (+11,4%) se sont construits dans l'agglomération genevoise. Et les autorisations de construire ont progressé de quelque 900 unités», relève-t-on à la section Bâtiments et logements de l'Office fédéral de la statistique(OFS). Mais, au vu des durées nécessaires à Genève entre le permis de construire et sa concrétisation, la probabilité reste forte pour que le parc existant continue de prendre de la valeur.Vaud: pas encore stableEn 2010, la population vaudoise devrait largement passer le cap des 700 000 habitants et s'accroître d'une dizaine de milliers de résidents supplémentaires. La demande promet donc de rester soutenue. L'an passé, l'offre s'est développée. «Dans l'agglomération lausannoise, le parc immobilier s'est accru de 1252 logements, soit exactement 200 de plus que l'année précédente», a calculé l'OFS. Mais les taux de vacance restent extraordinairement faibles.«Dans les régions qui engrangent la demande non satisfaite à Genève, comme la Terre-Sainte, le prix de l'appartement type passe désormais le cap du million de francs. Le mouvement à la hausse s'est tassé, mais il persiste quand même aux alentours de 2% l'an», note Christelle Bérard Bourban, du CIFI. Corollaire de sa taille et de sa diversité géographique, le canton de Vaud est la région romande où les disparités de prix sont les plus conséquentes. «Entre les zones privilégiées, telles que Founex, et les localités plus excentrées, à l'image de Bex, le tarif du logement témoin est multiplié par 1,5! Soit un écart supérieur à 620 000 francs», fait encore remarquer la responsable romande du CIFI.En ville de Lausanne, les prix - déjà élevés - ont connu une hausse sensible en 2009 (+55 000 francs, 7,2%). «Comme les autres régions métropolitaines, Lausanne offre une qualité de localisation supérieure à la moyenne et une accessibilité élevée, qui se reflètent également dans l'évolution des prix de l'immobilier», souligne Sara Carnazzi Weber, du Credit Suisse.La comparaison entre 2009 et 2010 montre que les prix subissent toujours une attraction vers le haut. Certes, Moudon et Grandson affichent une baisse. Mais cette dernière est si modeste qu'elle n'est pas pertinente. En revanche, les sauts effectués à Bex et Payerne (15% de hausse) illustrent une adaptation dont l'effet est renforcé par des tarifs restés comparativement modestes. Annoncée depuis plusieurs années, l'attractivité de la Broye, que devait doper l'ouverture de l'autoroute A1, paraît trouver maintenant confirmation.Quant à Bex, la ville profite d'être encore un havre bon marché dans la cherté vaudoise. Mais attention, la situation pourrait bien ne pas perdurer: avec ces récentes adaptations, les familles à moyens modestes commencent à chercher des régions plus avantageuses. Beaucoup n'hésitent déjà plus à franchir le Rhône pour bénéficier de tarifs valaisans plus favorables.Valais: l'atout des reports lémaniquesPlus que dans tout autre canton, l'analyse valaisanne doit être très détaillée. «Dans les communes à vocation touristique, les logements secondaires en station tirent à chaque fois les prix vers le haut. Cela apparaît clairement à Bagnes (Verbier) et sur le Haut-Plateau (Crans-Montana), ainsi qu'à Port-Valais (qui, elle, profite d'être sur les rives du lac Léman)», prévient Christelle Bérard Bourban.Sur le Bas-Valais, l'influence de la proximité lémanique est indiscutable. «Du fait de la thésaurisation et du prix élevé des terrains à bâtir, mais aussi du haut degré de réglementation dans l'arc lémanique, l'espace habitable est érigé en premier lieu à la périphérie, sur Fribourg et dans le Bas- Valais», constate Philippe Kaufmann, du Credit Suisse. «Le district de Monthey, plus avantageux que le Chablais vaudois, profite des débordements de la Riviera», signale Jean-Daniel Papilloud. Selon le directeur général de la Banque Cantonale du Valais(BCVs), dans le centre du canton, l'immobilier de plaine a pris le relais du ralentissement ressenti en station. «L'explication des baisses de prix attestées à Montana ou à Chamoson tient à la mixité de ces communes, dont une partie du territoire est touristique, mais une autre est dédiée à la résidence principale», commente Christelle Bérard Bourban. Contrairement au Haut-Valais, l'effet Lötschberg ne se fait pas (encore) sentir dans la région de Sion. En revanche, certains rééquilibrages s'opèrent. «La forte progression des prix sur Vétroz par exemple (+7,1%) constitue un rapprochement face aux tarifs en vigueur sur sa voisine Conthey et sur la capitale toute proche», juge la responsable romande du CIFI. A noter que l'appartement témoin a désormais presque partout franchi la barre des 400 000 francs. Mais seules les localisations les plus prisées dépassent le demi-million de francs. L'évolution des prix devrait toutefois rester contenue. «Il y a toujours pénurie de logements actuellement, mais l'arrivée prochaine et simultanée de nombreux projets va avoir un effet modérateur sur les tarifs», annonce Jean-Daniel Papilloud.Fribourg: signes de tassement«Comme dans le Bas-Valais, les régions fribourgeoises situées à une distance de navette raisonnable des pôles lémaniques ont gagné en attrait. Dans nos prévisions, nous tablons sur une poursuite de ces tendances à la recherche d'alternatives», indique Sara Carnazzi Weber. Sur le terrain, un certain ralentissement s'est toutefois déjà fait jour.«Sur passablement de communes, les prix ont connu une régression. Pour beaucoup, ce mouvement s'apparente plutôt à une stabilisation. En revanche, dans des régions comme La Roche, Belfaux, Estavayer-le-Lac ou Domdidier, le tassement est plus manifeste», fait remarquer Christelle Bérard Bourban. Il faut dire que la périphérie fribourgeoise s'avère facilement 5 à 10% plus onéreuse que sa rivale bas- valaisanne. Les tarifs fribourgeois plus élevés se notent aussi dans la couronne de la capitale où l'appartement témoin passe fréquemment le cap des 600 000 francs.Neuchâtel: stabilisation en coursDans le canton de Neuchâtel, les prix n'évoluent plus guère. Surtout que l'augmentation démographique y a connu un coup d'arrêt. «La majorité des augmentations et l'essentiel des régressions enregistrées traduisent un affermissement des prix. Une variation de 1% à la hausse ou à la baisse n'est guère significative», précise Christelle Bérard Bourban.L'avantage des localisations sur le Littoral reste patent. Dans des municipalités comme Colombier, Fontainemelon, Villiers, Boudry ou à Neuchâtel même, les tarifs ont encore crû de 3% ou plus. En revanche, les Montagnes restent toujours une oasis de prix doux. Par rapport aux communes les plus prisées sur les bords du lac (Corcelles, Auvernier ou Hauterive), un appartement similaire s'acquiert au Locle avec un rabais de 75%! C'est un véritable plancher, qui dépasse même les froidures de La Brévine où les prix sont 10% plus chers!Jura: la crise est perceptiblePas de doute: c'est dans les deux Juras que l'impact du ralentissement conjoncturel est le plus net. Dans une majorité de communes les prix ont déjà reflué par rapport à 2009. Cette régression est plus marquée dans le nouveau canton que dans la partie restée bernoise.«L'accessibilité des régions de l'arc jurassien, défavorisées par la topographie, reste faible. Même l'amélioration offerte par l'A16 Transjurane près de Moutier démontre que la distance jusqu'aux grandes agglomérations du pays reste rédhibitoire», analyse Sara Carnazzi Weber. En revanche, toute la région reste très homogène en termes de prix. «Bien sûr, la couronne autour de Bienne est plus prisée. Mais, dans le canton du Jura par exemple, le différentiel entre les localisations les plus valorisées (Delémont ou Courroux) et celles les moins appréciées (Porrentruy ou Courfaivre) n'excède jamais 25%. C'est l'une des rares régions du pays à montrer une telle cohésion», souligne Christelle Bérard Bourban.Que faire?Le tableau esquissé, reste à prendre la décision. Les poussées de primevères dans les prés titillent l'instinct propriétaire. L'un des derniers critères avant de faire le pas est constitué par les taux hypothécaires. Ces derniers sont toujours à des niveaux historiquement au plancher. Le seul mouvement envisageable est donc vers le haut. Mais quand? «Jusqu'ici, de nombreux observateurs estimaient que ce moment se produirait vers le milieu de 2010. Mais ceux qui prévoient un léger ajournement de ce moment sont de plus en plus nombreux», signale Jürg Zulliger, du portail spécialisé Homegate. Encore une fois, cela reste - malheureusement - à chacun de faire sa religion en fonction de ses possibilités financières et de sa vision de l'avenir!

Une initiative bienvenue On peut désormais consolider sans délai son crédit construction.Nouveauté Dans le secteur de l'hypothèque, rares sont les innovations marquantes ou les produits révolutionnaires. Pourtant, le jeu de la concurrence commence à porter quelques fruits. C'est ainsi qu'on peut saluer le «prêt construction plus» lancé par la Banque Cantonale Vaudoise (BCV).Condition Traditionnellement, celui qui bâtit son logement se voit accorder un crédit de construction à un taux moins favorable que beaucoup d'hypothèques. Ensuite, au terme de la construction, il doit consolider son emprunt aux conditions du marché. Qui peuvent avoir fortement varié pendant les mois qui auront été nécessaires à édifier la villa de ses rêves.Avantage «Nous proposons désormais un financement qui permet de concrétiser un projet de construction aujourd'hui sans avoir à se soucier des variations de taux à venir. Le «prêt construction plus» permet, en effet, de fixer ses conditions dès le début de la construction pour une période de quatre à dix ans. Il a l'avantage d'offrir plus de sécurité et plus de simplicité puisqu'il y a un seul contrat et un seul taux sur toute la période», explique Paul Coudret, conseiller économique de la BCV.

Taux hypothécaireUne aubaine Le prix des crédits reste extrêmement bas.Les taux sont l'un des éléments d'incertitude majeurs dans le secteur immobilier: où se situent-ils? Aubaine pour les nouveaux propriétaires, le prix des hypothèques reste - pour l'heure - extrêmement bas. La hausse prédite pour le premier semestre 2010 ne s'est pas (encore) avérée. Et il y a des offres plus qu'alléchantes sur le marché. Pour donner un seul exemple: la Banque Cantonale du Valais a lancé une campagne publicitaire où elle offre un taux fixe à trois ans pour 1,7%!

 

 

 

Les newsletters de Bilan

Le cercle des lecteurs

Le Cercle des Lecteurs est une plate-forme d'échanger sur tout ce qui touche votre magazine. C'est le reflet de vos opinions, et votre porte-parole le plus fidèle. Plus d'info


Image Footer

"Tout ce qui compte.
Pour vous."