Bilan

La fiscalité galopante des immeubles locatifs

La valeur des biens immobiliers locatifs a beaucoup augmenté à Genève entre 2000 et 2012. Toutefois, la plus-value reste virtuelle à moins que le propriétaire ne vende son immeuble.
  • Crédits: Stephan Engler/swiss-image.ch

Un vent de tempête a soufflé sur les propriétaires immobiliers genevois le 26 septembre dernier. A cette date, le conseiller d’Etat David Hiler ouvrait une consultation sur une vaste réforme de la fiscalité immobilière. Divers avant-projets ont été présentés, qui traitent des estimations fiscales des appartements et des villas, des droits d’enregistrement et de timbre, de l’impôt sur les gains immobiliers et de l’impôt sur les successions et les donations.

La consultation devrait s’achever avant que des projets de loi soient déposés encore en 2013 auprès du Grand Conseil. Bilan y reviendra le moment venu. La fiscalité des immeubles locatifs (soit tout immeuble comportant plus de deux unités locatives) n’est pas concernée par ces projets. Il n’empêche que celle-ci n’a cessé de prendre l’ascenseur depuis quelques années. Grégory Boria, fiscaliste à la Chambre genevoise immobilière, explique ce phénomène: «Les biens immobiliers locatifs sont évalués annuellement lors de chaque exercice fiscal. Cette valeur fiscale est calculée à partir de l’état locatif annuel, qui correspond aux loyers des locaux loués, aux loyers potentiels tant pour les locaux vacants que pour ceux occupés par le propriétaire. Celui-ci est capitalisé, c’est-à-dire divisé par un taux d’intérêt déterminé.»

Les taux de capitalisation sont fixés par le Conseil d’Etat, pour une période fiscale donnée, sur la base d’une proposition d’une commission d’experts, paritairement composée de représentants de l’Etat et de spécialistes du domaine. La proposition formulée par cette commission est liée à l’évolution statistique des transactions observées dans le canton. Le taux de capitalisation de l’année 2012, par exemple, se détermine sur la base des transactions observées entre le 1er janvier 2011 et le 30 juin 2012. Une analyse de l’évolution des taux de capitalisation permet de constater que ces derniers n’ont cessé de diminuer depuis l’an 2000 (passage d’un taux unique à 8,5% à des taux différenciés compris entre 3,76 et 6,5%). Mathématiquement, cette baisse se répercute par une augmentation des valeurs fiscales immobilières.

De lourdes conséquences

La valeur des biens immobiliers locatifs a beaucoup augmenté entre 2000 et 2012. Toutefois, il faut garder à l’esprit que la plus-value n’est que virtuelle. Pour la réaliser, le propriétaire doit vendre son bien. Entrent alors en scène d’autres contributions qui viennent ponctionner son bénéfice, tel l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI).

«Le mécanisme législatif applique un principe: celui de viser l’alignement de la valeur fiscale des immeubles locatifs sur les données statistiques des transactions observées. Cela est lourd de conséquences pour les propriétaires d’immeubles locatifs. Ces derniers consentent à un effort certain en décaissant chaque année une somme d’argent toujours plus importante, en contrepartie d’une plus-value virtuelle.»   

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

Lui écrire

Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

Du même auteur:

Le capital-investissement connaît un renouveau en Suisse
Le Geneva Business Center de Procter & Gamble récompensé pour ses RH

Les newsletters de Bilan

Le cercle des lecteurs

Le Cercle des Lecteurs est une plate-forme d'échanger sur tout ce qui touche votre magazine. C'est le reflet de vos opinions, et votre porte-parole le plus fidèle. Plus d'info


Image Footer

"Tout ce qui compte.
Pour vous."