Bilan

Les Américains privilégient le cash

Le secteur immobilier reprend de belles couleurs aux Etats-Unis, grâce notamment aux investisseurs qui recherchent de forts rendements et qui paient souvent en liquide.
Les transactions immobilières 100% cash représentent 32% des ventes en mars contre 20% il y a quatre ans. Crédits: Dr

L’immobilier américain suscite de fortes convoitises. «C’est un très bon investissement, mais seulement si l’on a une stratégie de revente sur trois à cinq ans ou à plus de dix ans, car la reprise du marché américain de l’immobilier va être tout sauf régulière», affirme Jack McCabe, président de McCabe Research and Consulting à Deerfield Beach en Floride. Normalement, l’immobilier est un investissement à long terme. Mais, en ce moment, les perspectives sont à court terme, car les taux d’intérêt qui sont toujours très bas vont probablement flamber d’ici à cinq ans.

Cette renaissance de l’immobilier se traduit par un net raccourcissement de la durée moyenne entre la mise en vente d’un objet et sa vente. En mars, elle était de soixante-deux jours, soit vingt-neuf jours de moins qu’à la même époque en 2012. «Nous nous attendons à ce que l’année se poursuive à ce rythme», explique Walter Molony, porte-parole de National Association of Realtors (NAR) à Washington.

Des taux d’intérêt toujours bas et des maisons qui retrouvent de la valeur sont les moteurs de ce renouveau. Jack McCabe mentionne que les prix ont augmenté de 12 à 23% en une année dans plusieurs villes américaines. Il ajoute que les investisseurs sont attirés par des retours annuels sur investissement oscillant souvent entre 8 et 12%.

«Les grands groupes d’investissement et des hedge funds achètent des milliers de maisons qui ont perdu de la valeur ou ont été saisies pendant la crise», précise Deonta Smith, un analyste du marché immobilier chez IbisWorld à Los Angeles. «Ils les rénovent, les louent pendant trois à cinq ans puis les revendent.»

Dans le contexte actuel, les poids lourds comme Blackstone Group à New York ou Colony Capital à Los Angeles tirent leur épingle du jeu. «Blackstone a levé 3,5 milliards de dollars pour acheter de l’immobilier, précise Jack McCabe. Rien que dans l’agglomération de Tampa, en Floride, ils ont acheté 1600 maisons ces six derniers mois.» Le cours de l’action de Blackstone a augmenté de 31% depuis le début de l’année.

Investir dans des REIT

Conséquence de cette bataille entre poids lourds: les transactions immobilières 100% cash représentaient 32% des ventes en mars contre 20% il y a quatre ans. «A Brooklyn, par exemple, le prix moyen des objets à vendre a quasiment doublé en trois ans», explique Chuck Pettid, président du New Deal Mortgage Group à Brooklyn.

Les investisseurs étrangers contribuent à cette évolution. Selon un dernier rapport de la NAR, ils étaient à l’origine de 4,8% des transactions immobilières en 2012, soit 82,5 milliards de dollars sur 928,2 milliards de dollars. Là encore, le cash est roi. «Pour un investisseur étranger sans revenu aux Etats-Unis, il faut mettre au minimum 35% du prix de vente et les taux d’intérêt sont en moyenne 1,5% plus élevés que pour un Américain», poursuit Chuck Pettid.

Le revenant Freddie Mac, groupe semi-public de refinancement des prêts immobiliers, retrouve lui aussi des couleurs dans ce marché. Il a enregistré un bénéfice quasi historique de 4,6 milliards de dollars au 1er trimestre de cette année. Les Real Estate Investment Trust (REIT) qui gèrent de grands parcs immobiliers aux Etats-Unis sont aussi populaires auprès des investisseurs.

Dans un rapport, Ross Nussbaum, un analyste d’UBS, a dressé une liste de REIT que la banque recommande d’acheter. On y retrouve Apartment Investment & Management, AvalonBay Communities et Camden Property Trust. «Pour l’investisseur traditionnel, c’est plus rentable en ce moment d’investir dans des REIT que dans des maisons vu la difficulté d’acheter des propriétés dans certaines agglomérations», conclut Deonta Smith.

Jean-Cosme Delaloye

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