Bilan

Les grandes fortunes aiment les mégapoles

Où résident les personnes les plus riches du monde? Combien coûtent leurs villas? Une étude détaillée fait le point. Monaco reste la ville la plus onéreuse, devant Hongkong et Londres.
  • New York arrive en tête des villes qui accueillent leplus de superriches (7580 personnes). Crédits: Cameron Davidson/Corbis
  • Selon une étude, en 2023, Singapour devancera New York en termes d’intérêt des superriches. Crédits: Dr
  • A Genève, on assiste à un ralentissement des ventes de villas valant plus de 5 millions de francs. francs Crédits: Christof Schuerpf/swiss-image

La population mondiale augmente inexorablement, et avec elle le nombre de riches. En 2012, 8700 privilégiés ont rejoint le club des personnes dotées d’une fortune nette disponible supérieure à 30  millions de dollars, les ultra high net worth individuals (UHNWI), soit une hausse de 5%.

Selon le Wealth Report 2013 publié par Knight Frank, on compterait 189 835 UHNWI. Ces données proviennent de la société Wealth-X, dont le siège est à Singapour et qui est dirigée par Mykolas Rambus, un ancien de Forbes Media, et par David Friedman, un ancien de CB Richard Ellis qui conseille entre autres la famille royale d’Arabie saoudite.

Si l’on se concentre sur les milliardaires uniquement, selon cette étude, ils seraient au nombre de 2198 à fin 2012 (+231 personnes). Sur ce nombre, 708 seraient domiciliés en Europe (+36, soit +15,6%). Classés par pays, ils sont 543 aux Etats-Unis, 154 en Chine, 149 en Allemagne et au Royaume-Uni, 122 en Inde et 102 en Russie. Selon les auteurs de cette étude, la Suisse n’abriterait que 63 milliardaires. Or, selon notre dernière enquête relative aux 300 plus riches de Suisse, notre pays comptabilisait 134 milliardaires domiciliés en Suisse à fin septembre 2012. Autant dire que la Suisse devrait dès lors se placer au 4e rang.

Dans quelles villes se situent les quelque 190 000 UHNWI recensés dans le Wealth Report? C’est logiquement New York qui arrive en tête avec 7580 personnes, devant Londres (6015), Tokyo (5440) ou encore Paris (8e avec 2860). Zurich se place au 18e rang (1805) et Genève au 26e avec 1360 UHNWI. Si l’on prend toute la Suisse, ce nombre passe à 5657. Cela nous place au 8e rang derrière l’Amérique du Nord, l’Allemagne, le Japon, la Chine, le Royaume-Uni, l’Inde et le Brésil. La Suisse devance par contre la France (4074) ou encore l’Australie (3432) et Hongkong (3206).

D’ici à 2022, la Suisse, l’Autriche et le Danemark verront cette population croître de 27%, ce qui est moins que la France (+ 28%), le Portugal (+34%), la Grèce (+37%) ou que l’Espagne (+43%). Des prospections qui ne manquent pas de surprendre.

Le Wealth Report publie également deux classements des villes: l’un se base sur une simple enquête menée auprès de 400 banquiers privés et conseillers financiers du monde entier (censé représenter les avis d’environ 15 000 superriches); l’autre se nomme le «global cities survey». Il est constitué de l’analyse d’un certain nombre d’indicateurs relatifs à l’activité économique (y compris le nombre de sièges sociaux de sociétés), au pouvoir politique (avec le nombre d’ambassades, de think thanks et de sièges de partis politiques), à la qualité de vie (incluant la censure, la criminalité, la qualité des transports en commun, le climat, etc.) et au savoir et à l’influence (le nombre d’écoles, d’universités, de médias, etc.).

Selon le premier classement, à la question: «Quelles sont à l’heure actuelle les villes les plus importantes pour vos clients?», Genève se place au 5e rang derrière Londres, New York, Singapour et Hongkong, mais devant Shanghai, Dubai, Miami, Paris et Pékin. Cet excellent résultat est obtenu grâce à la clientèle européenne qui classe Genève 4e (et Zurich 7e), mais aussi grâce aux ressortissants du Moyen-Orient et de l’Afrique (Genève, 6e), de la Russie et des ex-pays de l’Est (Genève, 6e également, derrière Zurich, 2e, et Monaco, 4e).

A l’inverse, aucune ville européenne (excepté Londres) n’apparaît dans le classement des riches asiatiques. Cette enquête prévoit qu’en 2023 Singapour passera devant New York et que Shanghai, Pékin et Miami devanceront Genève, tandis que Dubaï et Paris reculeront aussi.Lors du précédent Wealth Report, en 2012, Genève n’était qu’au 7e rang. D’une année à l’autre, la Cité de Calvin a gagné deux rangs. «Selon cette étude menée auprès de conseillers en patrimoine sur les préférences de leurs clients, Londres et New York restent les villes citées en premier. Il en sera de même dans dix ans. Cependant, les mégalopoles asiatiques auront gagné quelques places dans le classement.»

Quant à la seconde enquête, ses résultats laissent songeur. Malgré le nombre de sièges d’organisations internationales (OMC, OMS, UIT, OMPI, CERN, etc.) très important, sans oublier celui d’ONG, de missions diplomatiques ou encore du World Economic Forum, Genève n’apparaît qu’au 38e rang de la catégorie «political power», soit entre Milan et Bangkok. Zurich s’en sort un peu mieux en se plaçant au 24e rang. Or cette 38e place sur 40 pénalise fortement Genève.

Idem quant à la catégorie «economic activity» où Genève est 26e, devant Bruxelles, mais derrière Abu Dhabi. Oslo se situe au 20e rang, Vancouver au 16e. Au final, Genève n’arrive qu’au 27e rang, alors que Zurich arrive au 10e grâce à son premier rang dans la catégorie «quality of life» (où Pékin ferme la marche au 40e rang).

Genève parmi les plus onéreuses

L’influence grandissante de l’Asie est manifeste. Elle apparaît clairement dans la partie la moins subjective et la moins controversée de cette vaste enquête réalisée depuis sept ans: le Prime International Residential Index (PIRI). Knight Frank recense les prix des résidences de luxe dans les 80 villes les plus chères du monde (voir ci-dessous). Les records de flambée des prix sont atteints à Jakarta et à Bali, avec des hausses respectives de 38 et de 20%, sous l’effet d’une montée en puissance des classes moyennes supérieures en Indonésie.

En Chine, à Canton et à Shanghai, les valorisations de l’immobilier résidentiel de luxe ont bondi en dépit des efforts du gouvernement pour freiner la hausse des prix. L’afflux sur Hongkong de capitaux en provenance de Chine a provoqué une hausse des prix de l’immobilier de 8,7% en 2012.

Il est très instructif de comparer le PIRI 2013 avec  l’édition 2011, par exemple. Monaco reste la ville la plus onéreuse, même si le prix du mètre carré est passé de 66 800 à 55 000 francs entre le second semestre 2010 et le second semestre 2012. A l’inverse, Londres (42 000 francs) s’est fait dépasser par Hongkong (47 100 francs).

Enfin, Genève surgit de la 14e à la 4e place! Le prix record du mètre carré dans le résidentiel de luxe est passé en l’espace de deux ans de 23 300 à 28 200 francs. «C’est exact. C’est lié à une transaction particulière qui a fait grimper les prix», relève Pierre Hagmann, directeur de la régie Naef Prestige.

Vérification faite, cela concerne l’achat pour 21,3 millions de francs d’un très grand appartement sis dans la vieille ville à fin janvier 2012 par Marc Moret, le fils de l’ancien patron de Novartis. D’où ce prix moyen de 28 200 francs.

Précisons qu’il s’agit des données recueillies sur une année entière. Néanmoins, on ne peut parler réellement d’évolution à la hausse. Au contraire, on assiste à un net ralentissement des transactions relatives aux villas d’un prix supérieur à 5 millions de francs et dont le prix moyen ne cesse de baisser également.

En 2011, 56 transactions ont été recensées sur Genève, avec un prix moyen de 12,08 millions de francs. En 2012, il y a eu 30% de transactions en moins et le prix moyen est passé à 11,93 millions de francs. Et en 2013, selon nos propres recherches, entre le 1er janvier et le 21 juin (derniers chiffres disponibles), il n’y a eu que 14 transactions, avec un prix en nette correction: 9,63 millions de francs.

Dans l’édition 2011 du PIRI, Cap-Ferrat arrivait au 3e rang (53 600 francs par mètre carré à l’époque) et Saint-Tropez au 4e (40 000 francs). Or ces deux emplacements ont été sortis du top 20 présenté cette année. Il est seulement indiqué que les prix ont stagné pour ces deux stations balnéaires entre fin 2011 et fin 2012.

A l’inverse, aussi étonnant que cela puisse paraître, Paris dégringole, voyant le prix record de son mètre carré chuter de 39 800 à 24 400 francs! Autres villes qui se plaçaient devant Genève et qui n’apparaissent plus: Courchevel et Cannes. Là encore il semble que la valeur du foncier ne se soit pas écroulée et que ces sites touristiques devancent toujours Genève. «En fait, en 2013, nous avons décidé de ne comparer que les villes et de ne pas mélanger ces destinations avec les destinations de vacances», observe Liam Bailey, responsable des recherches résidentielles chez Knight Frank. Tokyo poursuit son recul (8e en 2011 et 14e en 2013) avec un prix record de seulement 14 000 francs le mètre carré.

«La capacité à créer de la richesse ne semble pas enrayée par le ralentissement de l’économie. La demande des investisseurs en propriétés de luxe ne se tarit pas non plus. Leurs valeurs ne semblent pas vouées à diminuer puisque les UHNWI cherchent toujours à investir dans des biens tangibles, comme par exemple des propriétés de luxe dans les villes les plus influentes du monde. Toutefois, les résultats de l’étude montrent que l’intérêt pour des investissements plus risqués revient, rouvrant les portes à des marchés immobiliers longtemps restés moribonds.»

C’est ainsi que des biens immobiliers sur Dublin regagnent des plumes après avoir perdu 60% de leur valeur entre 2006 et 2011. En 2012, ils ont progressé de 2,5%. Cette récupération a été plus rapide à Dubaï avec une croissance de 20%.

3,3 maisons en moyenne

En moyenne, les UHNWI possèdent 3,3 maisons (2,9 pour les Européens et 3,6 pour les Nord-Américains). La tendance est d’ailleurs à un accroissement du nombre de propriétés possédées par cette partie de la population: 25% d’entre eux prévoient d’en acheter encore.

Par contre, si cet intérêt est réel pour les habitations situées dans les métropoles, il est beaucoup plus fluctuant en ce qui concerne les résidences secondaires à la montagne. L’intérêt des riches Européens est même en recul de 3%.

47% des personnes les plus fortunées envisagent de déplacer leur résidence principale pour des raisons liées à la fiscalité. Ce pourcentage varie beaucoup d’un continent à l’autre: il s’élève à 73% en Amérique latine, 67% en Russie, 60% en Europe et, à l’inverse, à seulement 33% en Amérique du Nord. Quant à ceux qui prévoient d’envoyer leurs enfants étudier dans une université à l’étranger, ils sont 61% (85% pour les riches Asiatiques contre seulement 47% pour les riches Américains).

Autre indicateur intéressant de cette enquête: les recherches effectuées par les internautes sur le site de Knight Frank, disponible en huit langues et attirant des visiteurs de plus de 170 pays chaque année. Sa fréquentation a globalement progressé de 35% en 2012 par rapport à 2011.

En ce qui concerne les objets situés en Suisse, cette croissance est même de 50%, soit mieux que Monaco (39%) ou Hongkong (43%), mais moins bien que les Bermudes (71%), Singapour (76%) ou encore la Belgique (54%). Cela étant, les destinations phares restent les Etats-Unis, la Suisse, Monaco et l’Australie.

Le Wealth Report 2013 indique encore la valeur moyenne des objets examinés sur son site web. Monaco est en tête avec 10,9 millions de dollars. Suivent Hongkong (6,6 millions), la Belgique (3,9 millions), la Suisse (3,4 millions), les Etats-Unis (3,3 millions), les Bermudes (3,1 millions), Singapour (2,7 millions) et les îles Caïmans (1,9 million).

Si l’on regarde les sites favoris des investisseurs, c’est New York qui l’emporte, devant Hongkong, Londres, Los Angeles, Tokyo, Moscou, suivi de San Francisco. L’étude relève huit transactions supérieures à 100 millions de dollars pour Londres en 2012, dont celle de Moise Safra qui a acquis l’immeuble Plantation Place pour 792 millions de dollars (747 millions de francs!). Citons encore celle d’Amancio Ortega (Inditex) qui s’est offert le 333 Oxford Street pour 248 millions de dollars.

Les investissements passion

Outre l’immobilier, il est intéressant de se pencher sur les «investissements passion» de nos UHNWI. En 2012, c’était les beaux-arts qui arrivaient en tête (+19%), devant l’horlogerie (+18%), le vin (+17%), la joaillerie (+12%), suivis des automobiles anciennes (+10%). En 2013, selon le sondage réalisé, la progression des achats de montres devrait s’élever à 14%, devançant les beaux-arts (+13%), les automobiles de collection et la joaillerie (+11%).

L’ordre change selon le continent des superriches interrogés. Ainsi, les montres n’arrivent à la seconde place qu’en Asie et au Moyen-Orient - Afrique. En Europe, après les beaux-arts, c’est le vin fin qui est plébiscité. Idem en Amérique du Nord. En Australie, cette place est occupée par les voitures anciennes, tout comme en Russie et dans l’ex-URSS.

Les UHNWI asiatiques ont dépensé davantage en 2012 dans l’horlogerie (+46%), le vin (+44%), la joaillerie (+41%) et les beaux-arts (+40%). En Europe, l’horlogerie (+12%), les beaux-arts (+11%) et les voitures anciennes (+9%) s’en sont mieux sortis que les meubles antiques (-15%) ou que la philatélie (-7%).

Si ce dernier type d’investissement passion semble moins passionner les multimillionnaires, il n’empêche que ses performances se sont tout de même élevées de 216% sur dix ans. Seules les automobiles de collection (+395%) et les pièces de monnaie (+248%) ont mieux comporté. 

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

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Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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