Bilan

Les meilleurs fonds immobiliers

La classe d’actifs des fonds de placement immobiliers offre une performance annuelle de 5% en moyenne. Pas mal pour un produit dont le premier lancé en Suisse remonte à 1938!
Le «Foyer» à Zoug,un projet durable du Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus. Crédits: Dr

Avec un rendement global en 2012 de 6,19%, les quelque 25 fonds de placement immobiliers cotés en Suisse ont réalisé une excellente performance. Ils représentent des actifs d’une valeur globale d’environ 21,5 milliards de francs. «La particularité d’un fonds de droit suisse est que l’investisseur a le choix entre les locaux commerciaux et les immeubles locatifs. Dans les autres pays, il ne peut pas investir dans des fonds détenant des biens locatifs. C’est assez rare», relève le directeur de la Swiss Funds Association (SFA), le Dr Matthäus Den Otter.

Outre des performances remarquables, cette classe d’actifs dispose d’autres avantages: une bonne stabilité, une faible corrélation avec d’autres classes de placement, ainsi qu’un risque réduit. L’ensemble des fonds immobiliers en Suisse ont l’obligation de publier une fiche technique comprenant tous les renseignements les plus importants: taux des pertes sur loyer, coefficient d’endettement, marge de bénéfice d’exploitation, etc. De plus, l’estimation des immeubles est effectuée par des experts indépendants, garantissant qu’elle s’effectue de manière autonome et conforme au marché.

En considérant la moyenne des trente dernières années, les fonds immobiliers suisses ont réalisé un rendement sur distribution de plus de 3,5% ainsi qu’une performance d’ensemble (distribution plus gain de cours) dépassant 6%. 

Un rendement de 7,36%

Pour établir notre infographie ci-dessous, nous avons retenu le rendement de placement. Cela correspond à la modification de la valeur nette d’inventaire des parts, en admettant que le revenu brut de distribution de revenus ou de bénéfices de cours soit placé immédiatement et sans déduction dans le fonds à la valeur nette d’inventaire des parts.

L’exercice, clôturé le 31 décembre 2012, du fonds Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, a été couronné de succès. En effet, son rendement de placement s’est élevé à 7,36%, soit bien plus que la moyenne de l’indice immobilier SXI Real Estate Funds qui s’est inscrite à 5,91%. «Ce bon résultat est dû au développement sélectif du portefeuille l’an passé, axé sur la durabilité, relève Urs Frey, le gestionnaire du fonds.

Un bon exemple en est le projet «Foyer» à Zoug, achevé à l’automne dernier et entièrement loué, qui a obtenu le certificat LEED Platine délivré par l’organisation US Green Building Council. par ailleurs, comme la substance construite est récente, les frais d’entretien et de réparation sont restés au niveau de l’exercice précédent, malgré la croissance du portefeuille.» CS REF PropertyPlus est le premier fonds immobilier de Suisse à investir dans des bâtiments neufs et dans des projets au bénéfice d’un permis de construire prêts à démarrer et situés dans des localités attractives de Suisse.

Autre succès, celui de Procimmo, 4e de ce classement: «Nous travaillons notre immobilier pour augmenter sa valeur. C’est notre stratégie. Nous sommes dans l’immobilier commercial qui dégage traditionnellement des rendements supérieurs au locatif. Nous achetons nos bâtiments en direct, contrairement à UBS ou CS qui agissent par le biais de sociétés immobilières (SI). Les leviers ne sont pas les mêmes. En achetant via des SI, on peut jouer sur l’endettement. Il s’agit dès lors d’un travail financier», relève Patrick Richard, administrateur du fonds.

 

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

Lui écrire

Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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