Bilan

LPP et immobilier: faire le grand saut

Pour accéder à la propriété, il faut désormais fournir au minimum 10% de fonds propres hors apport du 2e pilier. Piocher dans sa prévoyance devient-il plus risqué? Conseils.
  • Crédits: illustration: Pete Ryan
  • Devenir propriétaire s’avère avantageux, mais il faut se limiter à un investissement raisonnable. Crédits: Dr

La bulle immobilière inquiète en Suisse. Cette préoccupation n’est pas nouvelle, la Banque nationale suisse a annoncé ses craintes en la matière depuis longtemps. A la mi-février, le Conseil fédéral a suivi ses recommandations en activant un «volant de fonds propres anticycliques» qui entrera en vigueur le 30 septembre prochain. Une telle mesure doit permettre de protéger le secteur bancaire des conséquences d’une croissance excessive du crédit en renforçant sa capacité à absorber des pertes et en augmentant le coût d’octroi des crédits. 

Dans ce même état d’esprit de réguler les hypothèques, l’Association suisse des banquiers a introduit en juillet 2012, avec l’autorisation de la Finma, l’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers, une nouvelle directive exigeant au moins 10% de fonds propres ne provenant pas des avoirs du 2e pilier lors de l’accès à la propriété en résidence principale en Suisse. En outre, la dette hypothécaire devra être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement dans un délai de vingt ans. 

«Il y a cinq ans, pour acquérir une résidence principale valant un million de francs, il était théoriquement possible de financer l’achat avec seulement 70 000 francs de liquidités hors 2e pilier. Cette somme servant à financer les 5% en cash représentant les droits de mutation et frais de notaire (50 000 francs) ainsi qu’environ 20 000 francs pour l’impôt prélevé sur le retrait du 2e pilier, qui se serait alors élevé à 200 000 francs.

Avec les nouvelles exigences, il faut, actuellement, pour le même achat immobilier, disposer d’un montant de 160 000 francs hors 2e pilier», illustre Pierre Barraud, responsable chez UBS de la clientèle privée pour le rayon de Lausanne. Le changement est de taille.

Limiter les risques de surchauffe

Dans le montage du financement, il ne faut pas oublier de considérer les quelque 5% de cash pour payer les frais d’achat (les frais de notaire, les droits de mutation, l’impôt sur le retrait de l’avoir de retraite). En réalité, l’acquéreur doit disposer d’un minimum de 15% de liquidité pour acheter.

La mesure de restriction a pour objectif de diminuer les risques de surchauffe immobilière. En limitant l’accès à la propriété, le gouvernement souhaite prévenir les risques de défaut, notamment en cas d’une remontée des taux. «Si un propriétaire se retrouve acculé financièrement, il devra vendre son bien sans choisir son moment. Ainsi, il peut subir une moins-value par rapport à son prix d’achat.

Actuellement, le marché est empli d’incertitudes, on ne sait pas vraiment dans quelle direction il se dirige», explique Pierre Novello, auteur d’un guide sur la prévoyance. 

«Limiter le 2e pilier était déjà une mesure existant dans les faits avant la nouvelle exigence de la Finma. Dans l’application de leur politique de crédit, les banques étaient conscientes qu’une hypothèque financée avec le 2e pilier peut poser problème si le débiteur ne peut plus assurer la tenue des charges.» En effet, certaines recommandaient déjà avant juillet 2012 l’apport minimal de 10% de fonds propres ne provenant pas de l’avoir du 2e pilier à l’achat d’un logement.

C’est le cas notamment de la BCVs. De plus, en forçant les assurés à augmenter leur part de liquidité avant d’emprunter, l’Etat cherche aussi à diminuer le risque pour les caisses en empêchant une trop grande sortie de fonds, car de nombreux propriétaires ont déjà emprunté avec leurs avoirs de LPP.

Inquiets de la santé des caisses de pension, de nombreux acheteurs ont donc décidé d’investir leur 2e pilier pour profiter de leurs avoirs dans le présent et pour ne pas risquer de les perdre dans le futur. En effet, si on retire ses avoirs LPP pour acquérir un bien immobilier, on sait ce que l’on a en cash. L’investisseur qui prend aujourd’hui 100 000 francs dans sa caisse de prévoyance pour financer sa maison, touche ses 100 000 francs – moins bien sûr un impôt de quelques pour-cent sur les fonds sortis, variable selon les cantons. 

Comment garantir sa retraite? 

Nul ne peut être sûr aujourd’hui de ce qu’il touchera à la retraite. Si on garde sa LPP intacte, on capitalise pour ses vieux jours sans savoir vraiment ce que l’on va toucher. Car de nombreuses institutions de prévoyance sont en découvert avec un taux de couverture insuffisant. Aujourd’hui, les rentes diminuent pour diverses raisons. Tout d’abord, la LPP doit composer avec une hausse du nombre de personnes arrivant à la retraite et dont l’espérance de vie s’accroît.

Ensuite, le contexte économique défavorise le 2e pilier en entraînant une baisse des taux de rentabilité du capital. Le Conseil fédéral a maintenu le taux d’intérêt minimal dans la prévoyance professionnelle à 1,5% pour 2013. «Il ne faut pas oublier que les performances ont été très négatives en 2008, l’année noire des caisses, à l’image des indices LPP Pictet en baisse de 6,58% pour l’indice le plus conservateur et de 26,63% pour l’indice dynamique LPP 60.

Les caisses de pension ont dû compenser ces pertes par des dissolutions de réserves, notamment pour assurer le taux de rendement minimal légal», ajoute Alain Freymond, associé chez BBGI Group.

Pour rappel, le taux minimal de rémunération de la LPP a chuté à 1,5% en 2012, atteignant ainsi son plus bas historique. Auparavant, il était resté inchangé pendant trois ans à 2%. A titre comparatif, il s’élevait à 4% en 2002. «Le système de la prévoyance est sain en Suisse. Une caisse qui donne aujourd’hui un rendement de 1,5% fait son travail, elle capte la hausse des marchés et lutte contre l’inflation. A long terme, cette croissance est plutôt de 3 à 4%.

L’un des problèmes de la prévoyance provient du fait qu’elle repose sur les politiques dont la vision est à court terme en fonction de la durée de leur mandat public. Contrairement aux économistes qui tablent sur des calculs à long terme», analyse Jacques Grivel, le CEO de Fundo.

Parmi les conséquences d’un retrait, l’investisseur qui utilise son libre passage va donc subir une baisse de sa couverture de prévoyance. «Dans l’analyse du crédit, nous faisons un examen approfondi de la situation du débiteur (âge, revenu, surface financière, situation patrimoniale, etc.) et des incidences d’un tel prélèvement au niveau de sa caisse de pension et de ses avoirs et rentes projetés», explique Denis Galley, responsable de la division marché de la BCF.

Dans un cas extrême, comme celui d’une rente simple du 1er pilier, l’emprunteur peut avoir des soucis d’argent à 65 ans. Par exemple, pour une personne seule, la rente AVS est de 2340 francs par mois, soit 28 080 francs sur un an. Insuffisant pour vivre en Suisse. En revanche, si sa dette est amortie, il ne paiera plus de loyer mensuel à la retraite. Car la perte en prestations est souvent compensée par la partie de loyer économisée.

En outre, il conserve aussi la liberté de revendre son bien et de réaliser une plus-value, et changer de logement en fonction de l’évolution de ses besoins.

Le conseil en la matière est de se limiter à un investissement acceptable et raisonnable, compte tenu de son analyse patrimoniale à l’âge de la retraite. En fonction de sa situation financière, l’acheteur peut investir soit une partie soit l’intégralité de sa prestation du 2e pilier. «La loi exige un apport hors LPP de minimum 10% du montant de l’investissement retenu par la banque. Si cette condition est remplie, le client a bien sûr la possibilité d’injecter un montant plus important provenant de la LPP», constate encore Denis Galley.

En pratique, lorsqu’un acheteur récupère des avoirs de libre passage, la caisse de pension va lui calculer sa nouvelle rente de vieillesse et d’invalidité et de décès. «Cette dernière composante est importante. Nous rendons attentifs le client au fait qu’il doit peut-être constituer une assurance supplémentaire. Dans les faits, nous constatons que les clients investissent rarement plus que le montant minimal de LPP», précise Pierre Barraud.

Alors cela vaut-il de prendre son 2e pilier? Pour se donner une idée des gains des caisses de pension, on peut suivre les mouvements de l’indice de référence LPP de Pictet. Au cours des vingt dernières années, sa performance s’élève à 5,38%. «A l’avenir, les caisses devraient être capables de verser un taux d’intérêt bien supérieur au taux minimal LPP de 1,5%»,  précise Alain Freymond. «Proches de 6%, les performances moyennes des caisses sur vingt ans restent similaires à celles des placements immobiliers.

Prélever une partie de sa prestation de libre passage pour l’accession à la propriété n’est donc pas une mauvaise idée du point de vue de la rentabilité des placements. C’est souvent une solution aujourd’hui jugée intéressante par des ménages qui trouvent à se loger plus avantageusement en devenant propriétaires. La réduction de la rente correspondante est compensée par le fait qu’un propriétaire ne paie, en théorie, plus de loyer à sa retraite», analyse encore l’associé chez BBGI Group.

Certes, l’immobilier comporte un risque comme toute autre classe d’investissement. On connaît le prix du mètre carré au moment de l’acquisition, et non pas son évolution. En revanche, le choix d’utiliser son épargne retraite procure des avantages. «Quand on achète avec sa prestation de libre passage, cela permet de maîtriser ses fonds avec un usage immédiat. Au contraire d’une situation où son avoir de vieillesse est géré par des grandes instances politiques et sur laquelle nous n’avons aucun contrôle.

Dans le contexte de taux d’intérêt bas où les rendements des caisses sont peu élevés, l’immobilier offre la possibilité de générer un meilleur rendement de son capital. Le rendement des placements dans la pierre dépend notamment de la localisation du bien, du type de logement (résidentiel ou commercial). Par exemple, un objet résidentiel au centre-ville génère un rendement de 3 à 4%. A l’extérieur du centre, le rendement se monte plutôt à 4-5%», confie Manuel Alvarez, directeur de Glow.

Cas de revente d’un bien principal

En principe, en Suisse on achète pour le long terme. Mais les aléas de l’existence peuvent obliger un propriétaire à  revendre son bien. Un déménagement ou plus couramment un divorce. Un marché immobilier à tendance baissière représente un risque. «En cas de diminution des prix, l’investisseur peut subir une déconvenue. La Suisse a été épargnée jusqu’à aujourd’hui. En revanche, les pertes des investissements immobiliers ont été énormes dans des pays comme l’Espagne», observe encore le CEO de Fundo.

Lorsqu’on revend son logement, on ne peut pas bénéficier immédiatement de ses avoirs de LPP investis lors de l’achat. Comme l’explique Michael Lauener, collaborateur scientifique à l’ASIP (Association suisse des institutions de prévoyance). Si on vend sa maison, il faut rembourser l’avoir de libre passage à sa caisse de pension. L’obligation se limite au produit réalisé, soit le prix de vente moins les dettes hypothécaires et les charges légales supportées par le vendeur.

C’est l’assuré qui doit informer sa caisse de pension du remboursement. En outre, dans ce cas, le contribuable peut exiger que, pour le montant correspondant, les impôts payés lors du versement anticipé ou lors de la réalisation du gage lui soient reversés. 

 

Patricia Meunier

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