Bilan

Placer son argent près de chez soi peut rapporter (très) gros

Nos aïeux ont vécu la débâcle des emprunts russes et nos grands-parents la grande crise de 1929. Plus récemment, nous avons connu l'écroulement des marchés après le naufrage des subprime aux Etats-Unis, le cauchemar de rêve américain en version Bernard Madoff. Face à un monde où les scandales financiers s'empilent mieux encore que les rendements, tout le monde se demande où investir. Et si la solution se trouvait sous nos yeux: ne serait-il pas intéressant de placer son argent près de chez soi? Pour vérifier l'hypothèse, Bilan a mené l'enquête sur deux plans: tout d'abord, les placements dans la pierre, ensuite, les investissements dans des sociétés de siège romand. Le premier volet de l'analyse s'ouvre sur Fribourg. Les autres cantons romands suivront, avec chaque fois une présentation exclusive la veille de la parution, dans le cadre du Podium Bilan-Credit Suisse: Neuchâtel (24 mars), Genève (7 avril), Valais (21 avril), Vaud (5 mai) et Jura/Jura bernois (19 mai). Première opportunité d'investissement: l'immobilier sur la base d'un appartement type (de 5½ pièces). Destinée en priorité à une famille, cette catégorie de logement assure une meilleure continuité de location. Sur les cinq dernières années, dans le canton de Fribourg, un tel placement a rapporté partout au moins 3,5% annuels via les locations encaissées. C'est à Romont que le rendement est le plus proche de ce plancher. La capitale et sa couronne (Givisiez, Granges-Paccot, Marly) n'arrivent pas non plus à passer le cap des 4%. En Gruyère, Riaz ne paraît guère profiter de son hôpital régional. En revanche, à presque 4,8%, Villars-sur-Glâne tutoie les meilleurs chiffres du canton. Phénomène intéressant: le revenu locatif est meilleur à La Tour-de-Trême (5,04%) qu'à Bulle (4,31%) avec qui elle vient de fusionner. Le rapport le plus avantageux se découvre à Châtel-Saint-Denis (5,33%).

Les pôles les plus dynamiques

Sous l'angle de la plus-value immobilière - s'il fallait réaliser son bien après cinq ans de possession - le résultat est à nouveau décevant à Romont. Reflets de la morosité économique qui a frappé la ville, les appartements n'ont pas renchéri au cours du dernier lustre. Au contraire, ils ont même légèrement perdu de valeur (-1,1% sur cinq ans). Beaucoup de communes affichent d'ailleurs des prix plutôt stables, avec une plus-value totale qui arrive au mieux à 12% depuis fin 2003. En revanche, les pôles les plus dynamiques ont vu l'immobilier gagner 20% et plus au cours du dernier lustre. C'est le cas à Bulle, Guin, Morat, Attalens ou Chiètres. Le gain immobilier dépasse le tiers de l'investissement à Villars-sur-Glâne et à La Tour-de-Trême. Il culmine à presque 40% à Châtel-Saint-Denis. Sur la base de ces chiffres, le chef-lieu de la Vevey se pointe forcément en tête (13,07%) du rendement global annualisé (location+plus-value). Son syndic attribue ce résultat à la position géographique stratégique de sa commune. «Tout proches d'une sortie d'autoroute, nous sommes à une heure de trajet de Berne, mais aussi de Genève et de Sion», constate François Genoud. Autre avantage: «Même si le prix des parcelles est passé assez rapidement de 170 à 300francs le mètre carré, il reste bon marché par comparaison à la Riviera vaudoise voisine où les tarifs sont doublés. En revanche, il devient plus problématique pour les gens de la région. La Municipalité cherche d'ailleurs des solutions afin de permettre l'accès à la propriété de nos jeunes générations.» Selon l'élu démocrate-chrétien, la qualité de l'école fribourgeoise est également un argument souvent invoqué par les nouveaux arrivants pour expliquer leur choix. François Genoud fait aussi remarquer que plusieurs gros immeubles se sont construits l'an passé et ont été occupés en très peu de temps. L'augmentation de la population de Châtel-Saint-Denis en atteste: «Nous avions 5250 habitants en juin passé. Nous sommes passés à 5400 en septembre et, aujourd'hui, nous franchissons le seuil des 5600!» détaille le syndic.

Un rendement global moyen annuel supérieur à 10%

A noter que quatre autres communes montrent un rendement global moyen annuel supérieur à 10%: Attalens, Chiètres, Villars-sur-Glâne et La Tour-de-Trême. «Ces chiffres confirment que les rendements immobiliers ont été particulièrement bons sur les dernières années. Mais attention, même longs, les cycles immobiliers voient alterner des périodes de hausses et de baisses des prix. Il faut garder à l'esprit la crise des années 1990», rappelle Christelle Bérard Bourban. Autre écueil signalé par la responsable pour la Suisse romande au Centre d'information et de formation immobilières (CIFI): «Contrairement à un investisseur institutionnel, qui peut jouer sur la taille de son portefeuille, un particulier ne peut guère diversifier son risque (sur plusieurs régions ou bien entre commercial et habitation). Il doit donc accorder une importance toute particulière au choix de son investissement, en s'assurant de la qualité de la construction et de la situation de l'objet. Il a dès lors aussi intérêt à s'inquiéter d'éventuelles modifications futures de son environnement.» Du côté des sociétés, Fribourg pénalise l'investisseur par le faible choix de sociétés cotées. Même en y incluant celles traitées sur le marché OTC-X des non-cotées, le panel reste étroit. C'est l'une des raisons pour lesquelles les chiffres de Nestléont été mis en parallèle, à titre de comparaison. Mais aussi parce que la société veveysanne constitue la plus grande capitalisation romande. Ensuite parce que la multinationale possède des sites de production dans pratiquement tous les cantons francophones. Enfin parce que le géant de l'alimentaire représente le nec plus ultra des blue chips helvétiques. En cumulant le gain en capital et les dividendes versés, Nestlé affiche une performance moyenne qui tutoie les 10% sur les cinq dernières années. «Cela corrobore la solidité et la régularité des résultats de cette société qui reste une valeur défensive de premier ordre», commente Hervé Prettre, chef de la recherche thématique chez Credit Suisse à Zurich. «On remarquera que ce résultat est fondé pour un petit tiers sur le rendement des actions et pour le solde sur la plus-value du titre.»

L'attrait des valeurs non cotées

Sous l'angle du rendement direct, l'action au porteur du Moulin de Romont SA a assuré un solide 5,25% annuels. Avec respectivement 3,70% et 3,44%, la Caisse d'Epargne de Siviriez et Escor - qui avait alimenté la chronique dans les années 1990 après la faillite de sa filiale allemande et à l'interdiction des machines à sous dans plusieurs cantons - sont plus généreux que Nestlé (3,03%). Le dividende le plus modeste (1,54%) est octroyé par Comet Holding. Du point de vue de la plus-value du titre en cinq ans, les meilleures performances se découvrent parmi les valeurs non cotées: presque 50% annuels (!) pour la Caisse d'Epargne de Siviriez, 30% pour le bon de participation du Moulin de Romont, autour de 22-23% pour les deux titres de Montena, à Matran, qui produit, entre autres, des machines à bobiner. «Mais il faut bien prendre garde au fait que, pour la première société citée, il n'y a eu qu'une seule transaction réellement effectuée au cours des cinq ans sous revue. Pour le second titre, le cours publié sur OTC-X reflète un prix offert, mais qui n'a pas trouvé de preneur», précise Raphael Wewita, négociant en valeurs à la Banque Cantonale Bernoise (BCBE) qui gère la plate-forme OTC-X.

Des rendements remarquables

Les sociétés cotées sur l'un des marchés de la Bourse suisse présentent à l'inverse des valeurs tout de même un peu plus liquides. Villars Holding - qui est active dans la gestion immobilière ainsi que dans la distribution et le commerce de détail - signe une plus-value remarquable. En cinq ans, son cours a gagné presque 20% en moyenne annuelle. Nettement mieux que Nestlé qui frôle à peine les 7%. En revanche, les titres d'Escor Casino Entertainment(machines à sous, juke-boxes, jeu vidéo, etc.) et de Comet Holding (semi-conducteurs et tubes de rayons X) ont perdu en valeur. Ces baisses (environ -30% pour les deux sociétés sur cinq ans) restent encore limitées en comparaison des pertes massives des marchés. «Toutes ces compagnies sont peu couvertes par les analystes et leurs volumes de transactions restent tout de même modestes. Pour cette raison, elles affichent des corrélations plutôt faibles avec les marchés. Cela tient aussi au fait que les acteurs qui s'intéressent à ces titres restent plutôt locaux», constate Monika Tschudi, analyste de recherche chez Credit Suisse. Si l'on prend en compte à la fois le rendement et la plus-value, la Caisse d'Epargne de Siviriez s'avère un placement canon, avec un rendement annualisé supérieur à 50%! «Evidemment, il aurait été techniquement difficile d'investir un montant aussi important qu'un million dans une petite société anonyme comme celle-là», nuance Raphael Wewita. «Notre capital est constitué par 5000 actions nominatives à 100 francs de valeur faciale, réparties entre 460 détenteurs, essentiellement des petits porteurs», confirme Yves Bosson. Ce qui valorise la caisse à 4,65 millions. Mais le président du conseil d'administration estime que les cours affichés sur OTC-X sont encore inférieurs à la valeur réelle du titre: «Il y a eu des demandes à ces prix. Mais ces offres n'ont pas été suffisantes pour décider les gens à vendre. Personnellement, j'estime que notre titre vaut en tout cas 1500 francs!» Pour preuve de l'attrait de sa petite banque, il signale recevoir régulièrement des demandes d'achat d'actions formulées par des employés d'établissements concurrents. «Je ne suis dès lors pas du tout surpris par notre performance: nous sommes très conscients du fait que notre caisse constitue un très bon placement.»

Des placements solidaires

Directeur de la petite équipe de quatre personnes, Bernard Guillaume partage cet avis et souligne aussi l'attachement des actionnaires à leur banque locale: «Ces derniers n'ont pas acquis ces titres pour faire un placement, mais plutôt par solidarité à l'endroit de la Caisse d'Epargne.» L'établissement affiche une belle santé avec un bilan en régulière croissance (+10% au cours du dernier exercice) et des fonds propres qui tutoient les 7 millions de francs. Dopé par un produit extraordinaire de 92000 francs, le bénéfice brut avait atteint 870000 francs en 2007. Les résultats du dernier exercice, qui ne sont pas encore publiés, seront inférieurs, mais devraient rester tout de même de l'ordre de 800000 francs.

Majorité à plus de 20% annuels

De par sa taille, la Caisse d'Epargne de Siviriez expérimente la difficulté de la voie solitaire. Elle a en partie résolu le problème en rejoignant le holding RBA des banques régionales pour disposer de services tels que l'informatique. «Après la faillite de la Spar- und Leihkasse de Thoune, la Commission fédérale des banques a infligé aux banques régionales des exigences inadaptées et démesurées. Cela a incité beaucoup d'établissements locaux à renoncer à leur indépendance», regrette le président Yves Bosson. «Par rapport au type d'activité de notre banque, les exigences actuelles deviennent exagérées», abonde le gérant Bernard Guillaume. Si la Caisse de Siviriez caracole en tête du meilleur rendement absolu au cours des cinq dernières années, les autres titres fribourgeois ne sont pas en reste. Les deux papiers-valeurs du Moulin de Romont affichent une performance moyenne de 32% et 26%. Les actions tant nominatives qu'au porteur de Montena ont assuré un rendement presque équivalent à 25%. Villars Holding (21,30%) n'est pas loin et fait deux fois mieux que Nestlé qui flirte avec les 10% annuels. Moins favorables, les titres d'Escor Casino Entertainment et de Comet affichent un rendement négatif (-2,1% et -4,6%) plombé par la moins-value liée à l'évolution de leurs cours de Bourse. Néanmoins, ces deux positions ont nettement moins perdu que les indices de référence. Mais c'est une consolation de borgnes au royaume des aveugles. Qui ne doit pas empêcher le constat final: il y a de belles opportunités à investir près de chez soi!

Question de méthode comment sont calculés les rendements Tous les investissements sont traités pour une mise de fonds d'un million de francs. L'IMMOBILIER Pour l'appartement, la valeur d'achat sur chaque commune est ramenée à un million de francs. Le facteur ainsi déterminé (par exemple: 2 pour un bien valant 500?000?francs à fin 2003) qui va être appliqué aussi bien sur la plus-value réalisée au début de cette 2009 ainsi que sur les loyers nets (sans les charges). Pour ces derniers, nous partons de l'hypothèse que le logement a été occupé de façon constante, à un tarif qui a évolué conformément à l'Indice des loyers établi par l'Office fédéral de la statistique. Le rendement indiqué représente le total des loyers encaissés au cours des cinq années qui ont été prises en compte. LES ACTIONS Pour les actions, on détermine combien de titres pouvaient être acquis avec un million de francs à la première cotation de 2004. Le nombre ainsi trouvé est multiplié par la différence entre le cours du début 2009 et celui d'il y a cinq ans. Il multiplie aussi les différents rendements qu'a enregistrés le titre: avant tout les dividendes annuels, mais aussi - par exemple - des remboursements de capital. La Recherche de Credit Suisse a sorti les données de toutes les sociétés à siège social romand cotées à la Bourse suisse. Le même travail a été effectué par la BCBE pour les actions romandes non cotées traitées sur sa plate-forme de commerce électronique OTC-X.

L'appartement Le logement choisi est propice à une location de longue durée. 5½ pièces Immobilier de rendement, l'appartement choisi permet de loger une famille nombreuse probablement moins prompte à déménager. Construit en 1995, il offre 140 m2 habitables (dont deux salles d'eau) et un vaste balcon (20 m2). Bien situé Dans ce petit immeuble de trois étages , chacun des six appartements dispose d'une place dans le garage souterrain collectif ainsi que d'une seconde en extérieur. Valeur début 2004 A l'achat, ce logement en ville de Fribourg se vendait 523 000 francs. Son prix atteint aujourd'hui 576 000 francs. Alternative Investir dans Les sociétés familiales Outre l'investissement local, d'autres options méritent aussi attention. Le conseil de Juliette Lim Fat, du CS. LA DÉFINITION «Sous action soumise à influence familiale significative, nous classons des titres de sociétés dans lesquelles une dynastie familiale ou le management détiennent plus de 10% du capital. Notre sélection exige une capitalisation supérieure à 1 milliard de dollars. Avantage de ces sociétés: elles sont gérées en fonction du long terme et restent focalisées sur leur activité de base.» LA PERFORMANCE «Entre 1996 et 2006, en Europe et aux Etats-Unis, ces titres ont surperformé l'indice de leur secteur respectif de 7,6% en moyenne annuelle. Depuis janvier 2007 à fin février de cette année, notre panier de 40 sociétés familiales a surpassé de 5,7% l'indice MSCI World, malgré les difficultés que connaît le marché actuel. Il faut toutefois rappeler que cet indice de référence a pratiquement perdu la moitié de sa valeur au cours de cette période.» LES OPPORTUNITÉS «A l'achat, nous conseillons en priorité Eli Lilly, Merck KGAA, Millicom International, Nike, Oracle ou Synthes. Des valeurs comme Hennes & Mauritz ou Wal-Mart, qui ont surperformé le marché des derniers trimestres, méritent d'être conservées.»

LE CHIFFRE 5,33% Location Le rendement annuel moyen des loyers d'un appartement de 5½ pièces à Châtel-Saint-Denis. LE CHIFFRE 5,25% Dividende Le rendement annuel moyen de l'action au porteur de Moulin de Romont SA. Photo: François Genoud / © Charly Rappo/arkive.ch

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