Bilan

Vers des terrains plus denses. Moins chers?

Les députés genevois ont adopté l’automne dernier une loi qui permet de densifier la zone villa. Quelle sera l’incidence de ce vote surla valeur des parcelles concernées? Notre analyse.
A Genève, une loi a augmenté la surface de plancher hors sol autorisée dans les zones de villas. Crédits: Frautschi/Eol

Le 30  novembre dernier, le Grand Conseil genevois adoptait une loi modifiant la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI). Cette loi, défendue entre autres par Christophe Aumeunier, secrétaire de la Chambre genevoise immobilière et par l’architecte Jacques Bugna, a pour but de permettre une densification raisonnable de la zone villa, alors que celle-ci est régulièrement menacée d’être déclassée afin de solutionner la pénurie de logements.

Dans les différents cas de figure prévus par la LCI, le ratio de la surface brute de plancher (SBP) de construction hors sol par rapport à la surface de la parcelle est augmenté. Concrètement, cela signifie que le détenteur d’une parcelle de 1000 m² peut ériger 250  m² de plancher hors sol (au lieu de 200  m² auparavant). Lorsqu’il s’agit d’une villa à haute performance énergétique, on passe de 220  m² à 275  m². «Si vous aviez épuisé vos droits à bâtir en disposant de 200  m² de SBP par rapport à la surface de votre parcelle, vous êtes fortement incité à assainir énergétiquement votre villa par la possibilité que vous donne la loi d’agrandir, à raison de 75  m², votre villa», analyse Christophe Aumeunier.

«Pour les petits terrains, un gain de 50  m² de droits à bâtir peut contribuer à augmenter la valeur du terrain, puisque dans ce cas aucune dérogation n’est requise», observe l’expert François Hiltbrand, dont la société Analyses & Développements Immobiliers publie chaque année une grille de prix pour les terrains en zone villa (canton de Genève et district de Nyon, lire l’encadré ci-dessous). 

«Même si la densité en zone villa a augmenté fortement, les prix restent relativement stables. Quand on surdensifie, on appauvrit la qualité et donc on diminue le prix de vente final du mètre carré. N’oublions pas que le luxe, c’est avant tout l’espace, le vide», constate François Hiltbrand.

Dérogations possibles

En ce qui concerne la construction de villas mitoyennes, il n’est pas certain que cette loi aura une incidence sur la valeur du foncier. Dès que l’édification de deux maisons est possible, la nouvelle loi permet au Département des constructions d’autoriser (après consultation de l’exécutif communal et de la Commission cantonale d’architecture), sur dérogation, un ratio de 40% de la surface de la parcelle, au lieu des 25% valables précédemment.

En cas de constructions à haute performance énergétique, ce ratio est même de 44%. «Cela devrait arranger les promoteurs. Mais vu que cela nécessite une dérogation, il y aura davantage de risque au démarrage de l’opération», relève l’architecte. Bref, pas de quoi permettre d’accroître la valeur de son terrain. 

 

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

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Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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