Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Acheter un immeuble de rendement, mais ne pas oublier les provisions!

Les taux bas, l’absence de rendement et le besoin de placer des finances font provoquent des actes irréfléchis. Dans l’acquisition des immeubles, on oublie souvent les provisions pour travaux.

Les taux bas et le ralentissement économique continuent. Certains parlent de récession au États-Unis. Quand ces dernies toussent, le reste du monde s’enrhume. La période sombre pour les rendements se précise de plus en plus.

Cette idée semble communément acceptée. De plus, les marchés sont fébriles et réagissent au moindre Tweet d’un président.

Mais il faut continuer à financer les retraites. La possibilité d’accroitre les rendements se fait rare. Les opérateurs économiques se tournent alors vers la réduction des charges, ce qui est une autre manière d’augmenter les rendements. Ce processus n’est pas nouveau. Il ne fait que s’accélérer. D’autant plus que l’argent est là, très bon marché.

Il y a quelques décennies, les enseignes comme la Migros et la Coop absorbaient sans relâche les épiceries. Les banques fusionnent, tout comme les fitness, les compagnies d’aviation, les fabricants de voitures ou encore le luxe, comme récemment avec LVMH et Dior. Comme toujours, l’immobilier suit avec les régies.

C’est une fausse bonne idée. Le gigantisme pousse à l’impersonnel. Aujourd’hui Coop et Migros ont fait rouvrir le commerce de proximité. Il faut en passer par là pour obtenir à nouveau un service personnalisé. C’est ce qui est recherché dans le marché actuel et si rarement offert.

Le gigantisme est donc encouragé par les taux bas. Et les fonds qui ne trouvent pas d’endroit de croissance se tournent naturellement vers la pierre. Les immeubles s’échangent sur une base de capitalisation faible, quel que soit le type d’immeuble et même avec des travaux à prévoir.

Pour exemple, un immeuble avec CHF 976'141.- de loyers annuels (sans contentieux) et 20% de charges (CHF 195'228.20) possédera un revenu net de CHF 790'912.80.- Le marché validerait un tel bien à CHF 24'400'000.-, sans aucune provision. Si cet immeuble date des années soixante ou septante avec un entretien lacunaire, de nombreux travaux attendent le futur propriétaire (colonnes sanitaires, carbonatation, toiture, chauffage et peut-être même l’ascenseur ; il a été admis que les vitrages sont déjà aux normes). En amortissant les travaux à effectuer, estimés sommairement à CHF 750'000.-, sur 20 ans, une provision annuelle de CHF 37'500.- est à prévoir. Ceci porte l’état locatif net à CHF 743'412.80 et une valeur probable de l’immeuble de CHF 23'230'000.-

Soit une différence de CHF 1'172'000.- entre les deux hypothèses. En période de pénurie de logements, certains investisseurs seront prêts à perdre ce montant, espérant une croissance rapide des loyers. Mais les contestations sont maintenant plus fréquentes. Que le propriétaire maintienne un immeuble de qualité avec des travaux qui ne peuvent être répercutés sur les loyers importe peu aux contestataires. Il y a de plus en plus de vers dans les pommes.

Cette pression sur les prix va continuer à s’exercer. L’incapacité de nos dirigeants à proposer une vision globale à long terme est établie. Ils ont découvert que tout un pan de Genève devenait impropre à l’habitation à cause des courbes du bruit des avions jusqu’en 2030 (PSIA : https://www.bazl.admin.ch/bazl/fr/home/securite/infrastructure/aerodromes/aeroports-nationaux/aeroport-de-geneve/objectifs-du-psia.html). Ceci ne les a pas empêché de déclasser des zones complètes à destination de logements, alors que ce ne serait pas possible en l’état d’en construire.

La crise du logement va donc perdurer.

Tout l’exercice est donc de bien retenir le bon de taux de capitalisation en fonction de l’immeuble proposé pour ne pas se retrouver aussi avec des rendements négatifs

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