Strobinofabrice

ANALYSTE CHEZ ANALYSES & DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS

Diplômé de l'Institut d'études immobilières (IEI), Fabrice Strobino est architecte universitaire et chef de projets immobiliers chez Analyses & Développements Immobiliers depuis 2003. Il a en outre suivi le cursus de l'AZEK pour les gérants de fortune. Fort d'une expérience de plus de 4000 expertises pour de grandes banques, il est membre de l'Association des promoteurs et constructeurs genevois (APGC) et membre de la Chambre suisse des experts immobiliers (CEI).

Temps incertains

Les temps sont troublés, même en immobilier.

Bien malin qui pourra voir dans sa boule de cristal, même un futur proche.

Aux USA, le Président souffle le chaud et le froid. En réaction, les bourses font le yo-yo. La Grande Bretagne ne sait pas comment sortir au propre et au figuré de son Brexit. L’Europe navigue à vue et la croissance suisse reste incertaine selon le KOF. Le PIB de Genève ralentit, alors que nous entrons prochainement dans une année de diminution des recettes fiscales avec la nouvelle imposition des entreprises.

Les financiers peinent tellement à trouver du rendement stable et positif que tous se tournent depuis quelques années vers la pierre. Même les privés y cherchent un rendement avec le « buy to let ». Les taux d’intérêts des fonds étrangers restent bas, voire négatifs. Personne ne les voit remonter à court et moyen terme. Le taux de capitalisation sous-jacent au prix des immeubles reste très bas (souvent 3% de rendement brut pour atteindre à peine plus de 2% de rendement net; https://www.ubs.com/global/fr/...). De plus, certaines régions périphériques, comme autour du Lac de Constance ou en Valais, voient leur nombre de logements vacants à louer augmenter. Avec ces éléments, la FINMA considérant que le marché immobilier de rendement était toujours sous tension et à risque malgré les mesures prises en 2013 a poussé l’Association Suisses des Banquiers (ASB) a éditer de nouvelles règles pour les objets de rendement: « La part minimale de fonds propres du client est passée de 10 % à 25 % et la dette hypothécaire doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement de l’immeuble en l’espace non plus de 15 ans, mais de 10 ans maximum ». Ces mesures entreront en vigueur au 1er janvier 2020.

Si le montant des fonds propres nécessaires qui passe de 10% à 25% limite les acquisitions des investisseurs qui souhaitent faire le plus de leverage possible, cela impacte peu les caisses de pension qui agissent principalement avec 100% de fonds propres. En effet, l’argent qu’elles laissent sur un compte bancaire leur coûte avec les intérêts négatifs.

L’amortissement plus conséquent mobilisera aussi le cash-flow net. En revanche, cela permettra de dégager des fonds pour les prochaines rénovations. Surtout qu’à Genève, pour exemples, bon nombre de rénovations sur les objets de rendement ne peuvent être répercutées sur les loyers.

Cela impactera aussi clairement le « buy to let ». En effet, la demande de fonds propres supplémentaire rendra l’opération impossible pour plus d’un.

Dans ces eaux définitivement troublées, avançons encore de quelques pas !

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